Управление жилыми домами. Кто может быть членом ТСЖ

Граждане нашей страны сталкиваются с бездействием ЖЭКов, отсутствием хорошего обслуживания, проведения ремонтных работ. А потому им на смену приходят управляющие компании или ТСЖ. Но в силу того, что УК - организации коммерческие и, соответственно, настроенные на получение финансовой выгоды.

Большинство жильцов предпочитает создавать альтернативу – товарищество собственников жилья, организацию, чей приоритет – благоустройство МКД и интересы собственников жилья. Это официальная организация со своими обязанностями и полномочиями, а также официальной документацией.

Что такое ТСЖ

В первую очередь нужно сказать, что ТСЖ - это аббревиатура, которая расшифровывается товарищество собственников жилья. Большая часть жильцов МКД является собственниками квартир. У всех многоквартирных домов должны быть организации, чтобы управлять домовым имуществом. Если ни ЖЭК, ни УК жителей не устраивает, владельцы квартир созывают общее собрание, на котором ставят на голосование решение о создании объединения. И после большинства положительных результатов организовывают ТСЖ.

Оно может быть создано в одном МКД или между несколькими жилыми домами. Собственники квартир, которые создают организацию, должны написать заявление о принятии, на основании которого они будут включены в его члены.

Большая часть владельцев квартир считают такую форму управления жилыми домами наилучшим вариантом, который гарантирует отстаивание прав собственников квартир в частности перед коммунальными службами и государственными органами, например, по вопросам проведения ремонтных работ.

Это управляющий орган, целью которого является сохранение, поддержание в должной форме, охрана и благоустройство общедомового имущества. Кроме того, товарищество и его правление – это рычаг воздействия на коммунальные службы и подрядчиков, выполняющих ряд поставленных им задач. Это организация некоммерческого характера, она не преследует цель получения коммерческой выгоды.

Объединение владельцев недвижимости создается физическими лицами, но при этом организация является юрлицом. У товарищества имеется свой расчетный счет, а члены правления и председатель должны быть зарегистрированы в ЕРГЮЛ. ТСЖ, будучи юридическим лицом, должно быть поставлено на учет в фискальной службе.

Цели создания

Целями совместного объединения владельцев жилья в многоквартирном доме являются:

• совместное руководство и распоряжение ;
• получение доходов и их распределение на решение задач по обслуживанию и ;
• содержание дома в хорошем состоянии: как санитарном, так и техническом.

Организация имеет право сдавать в аренду или найм часть общего имущества с целью. Получения дополнительного дохода, который будет направлен на решение определенных задач товарищества.

Товарищество собственников жилья координирует деятельность, направленную на управление подвластными ей домами, как некоммерческая организация. А потому она стремится не к получению максимум прибыли, а к распределению доходов на нужды товарищества. Но объединение не обязано покрывать убытки, которые могут возникнуть, за счет дополнительного внесения средств собственниками жилья.

Объединение является способом избежать навязываемых УК условий по обслуживанию дома. Например, самим выбирать подрядчиков и поставщиков услуг на выгодных условиях для жильцов, а не управляющей компании. Коммунальщики и прочие фирмы в свою очередь обслуживают дом на основании заключенного договора с ТСЖ.

Если члены или просто жильцы дома недовольны действиями объединения, они имеют полное право предъявить претензии и поставить вопрос на голосование. Таким образом, его главная цель и функция – организация правильного управления и руководства эксплуатацией вверенного ему жилого фонда.

Согласно 136 статье ЖК РФ , в одном многоквартирном доме собственники могут создать одно ТСЖ. Создание товарищества возможно и между несколькими, близко расположенными МКД или имеющими общие земельные участки или инфраструктурные элементы. Товарищество также может быть создано на этапе строительства дома (ст. 139 ЖК ).

Решение о том, вступать или нет в ТСЖ, принимают собственники квартир, никто их принудить к этому не может. Необязательно все жильцы дома должны быть членами товарищества. Создание товарищества возможно, если на общем собрании по вопросу о его организации присутствуют 50% жильцов, и столько же из присутствующих должно проголосовать положительно.

Функции ТСЖ

Нередко, перед созданием объединения владельцев недвижимости, у его будущих членов и прочих жильцов дома возникает вопрос: чем занимается организация, какие функции на нее возложены. Права и обязанности определяются статьей 135 ЖК РФ , а также уставом организации. Основные обязанности товарищества собственников жилья таковы:

• контролировать деятельность компаний, оказывающих услуги собственникам квартир: коммунальных служб, предприятий и фирм, что оказывают бытовые услуги, такие как , и прочие;
• решать вопросы, касающиеся того, когда и кто осуществляет ремонт;
• отслеживать выполнение правил эксплуатации дома и его обслуживания;
• обеспечивать выполнение работ по обустройству дома и придомовой территории согласно плану, утвержденному на год;
• предоставлять требуемые услуги собственникам квартир и выполнять их;
• обеспечивать должное санитарное состояние общедомового имущества (своевременный вывоз мусора, чистота на площадках, в частности возле мусоропроводов и так далее);
• , детских площадок для жильцов дома (пункт должен быть оговорен уставом);
• выполнение дополнительных функций, прописанных в уставе, утвержденном на общем собрании.

ТСЖ, как представитель интересов жильцов многоквартирных домов, обязано отстаивать интересы дома и права жильцов в частности перед коммунальными службами и государственными органами. Чаще всего возникают проблемы с проведением ремонта как текущего, так и капитального. Членам правления и председателю товарищества в частности придется не раз столкнуться с нежеланием коммунальщиков вовремя выполнять свои обязательства.

Согласно законодательству, будучи юридическим лицом, имеет право от своего имени заключать договоры с , оказывающими коммунальные услуги по обслуживанию многоквартирного дома и прочие, которые собственники жилья сочтут необходимыми. Еще одно обязательство участников объединения - составление и утверждение сметы на последующий период.

В обязанности членов ТСЖ входит поддержание порядка в доме, чистоты и сохранности общедомового имущества, в частности технического оснащения, конструкций на земельном участке, что прилегает к МКД и так далее. Таким образом, все, что делает объединение владельцев жилой недвижимости, направлено на улучшение или минимум поддержание достойных жилищных условий дома или нескольких МКД, находящихся под его управлением.

Порядок отчета перед жильцами

Согласно законодательству, товарищество собственников жилья, а именно члены правления и его глава, обязаны регулярно отчитываться перед жильцами. Причем регулярный порядок отчета устанавливается уставом. Кроме того, отчет о движении средств, выплатах, тратах, полученных доходах или проделанной ТСЖ работе должен быть предоставлен по первому требованию членов объединения.

Тем не менее, ни одним законодательным актом не было установлено четкой формы для отчета ни для правления, ни для председателя. Исходя из этого, порядок отчетности перед жильцами следует четко прописать в уставе товарищества. Потому как он является основным документом, согласно которому должны действовать члены правления и глава ТСЖ.

Каждый из жильцов, являющийся членом товарищества, должен в обязательном порядке ознакомиться с уставом товарищества. В нем описан порядок, каким образом, когда и в какой форме оно обязано отчитаться перед собственниками квартир.

Устав

Как уже было сказано, устав товарищества – главный правовой документ, регулирующий права, функции, обязанности его членов, правления и председателя. Он подается в качестве учредительного документа для регистрации товарищества в качестве юридического лица. На первом общем собрании членов товарищества устав должен быть утвержден и подписан председателем.

• утверждается всеми владельцами квартир;
• должен быть пронумерован и подписан председателем;
• подписи собственников необязательны.

Копия заверенного устава должна быть заверена нотариусом. После чего ТСЖ на его основании регистрируют в федеральной налоговой службе для дальнейшего налогообложения объединения собственников жилья.

Сам устав содержит:

• адреса входящих в ТСЖ зданий;
• место и дата составления;
• цель, с которой создавалось товарищество;
• права, обязанности его членов.

Если необходимо внести поправки в уже действующий устав, необходимо провести общее собрание и изменить содержание документа на основании протокола мероприятия.

Учредители

Каждый из жильцов дома, выступивших за создание товарищества, является учредителем ТСЖ. Но так как участников товарищества и, соответственно, собственников квартир много, то в заявлении и документации, подаваемой для регистрации товарищества, указывается, что учредители ТСЖ – члены его правления.

Они выступают лицом товарищества, его управляющей частью, которая, как и остальные члены, заинтересована в должном обслуживании дома и надлежащем качестве оказываемых услуг. Если кто-либо из членов товарищества хочет выйти из состава учредителей ТСЖ, ему необходимо написать соответствующее заявление. При этом согласия остальных жильцов не требуется.

Учредителем может быть любое физическое лицо, проживающее в доме, и являющееся владельцем жилой площади в нем. Упоминание учредителей при регистрации ТСЖ в качестве юридического лица является формальностью. Члены правления и председатель регистрируются в ЕРГЮЛ. Если в составе правления происходят изменения, об этом необходимо уведомить фискальную службу для внесения соответствующих поправок.

Реестр членов ТСЖ

В реестре членов товарищества собственников жилья должны содержаться данные, при помощи которых можно понять, кто именно является членами ТСЖ. Также сведение, которые в нем отражены, позволят при необходимости связаться с любым из участников товарищества. Список членов ТСЖ отражает информацию о размере принадлежащей доли общедомового имущества каждому из них.

Стандартная форма реестра содержит следующую информацию:

• наименование товарищества собственников жилья;
• юридический адрес ТСЖ;
• данные ИНН;
• дату создания;
• перечень входящих в товарищество домов.

Он должен быть подписан председателем ТСЖ с указанием его контактного телефона.

Ответственность

Правила работы, функции, полномочия и обязанности товарищества собственников записаны в жилищном праве и регламентированы законодательством РФ. Среди участников ТСЖ избирается правление, в которое входят несколько человек. И также глава товарищества – председатель, на котором лежит ответственность за действия объединения.

Так, глава ТСЖ отвечает за следующие действия:

• подбор персонала;
• сдача отчетности в налоговую;
• ведение и хранение учета товарищества;
• заключение договоров.

На членов правления ТСЖ возложена ответственность за выполнение соглашений, заключенных с подрядчиками и прочими службами, в том числе коммунальными, а также перед партнерами и жильцами дома.

Под ответственностью товарищества также понимают следующие его обязательства:

• использование площадей, находящихся в общем долевом владении всех жильцов;
• содержание и сохранение порядка в местах общего пользования;
• проведение ремонтных работ;
• распоряжение общей собственностью товарищества.

Члены ТСЖ должны обеспечить своевременную и качественную поставку ресурсов и коммунальных услуг.

Принятие решения в товариществе

Все решения принимаются совместно на основании итогов голосования владельцев жилья, проведенного на общем собрании. С такого собрания начинается само создание ТСЖ, на котором 50% владельцев квартир дома или нескольких МКД должны заявить о желании организовать товарищество. Собрание может проводиться как в очной, так и в заочной форме путем письменного голосования.

На таких собраниях принимают решения о том, как использовать свободные площади, например, согласовывают порядок, права и прочие пункты устава, решают текущие вопросы, например, по ремонту. Также именно собранием жильцов решается судьба действующего председателя, необходимости его замены.

Для проведения голосования на собраниях ТСЖ необходимо заранее сообщить жильцам дома о его дате, времени и месте проведения. На мероприятии могут быть приняты решения исключительно по тем вопросам, которые согласно законодательству РФ находятся в компетенции товарищества. Необходимо заранее подготовить повестку дня, в которой отразить все пункты, необходимые к обсуждению и принятию решения.

Все принятые решения на собрании вносятся в , который ведется на протяжении всего мероприятия и по окончании его заверяется подписью инициатора или председателя. Для принятия какого-либо решения необходимо большинство голосов. Жильцов, которые не присутствовали на собрании, необходимо оповестить в течение 10 суток об итогах собрания.

Плюсы и минусы ТСЖ

Товарищество собственников жилья предоставляет владельцам квартир право самим решать, каковы правила управления домом и общим имуществом, кто станет поставщиком коммунальных услуг и так далее. Но возможность самостоятельного принятия решений может быть как достоинством, так и недостатком.

Среди неоспоримых достоинств такой формы управления домом, как ТСЖ, следует выделить:

• управление общим имуществом в доме с целью получения дополнительных средств на благоустройство, обслуживание и ремонт МКД и : аренда, размещение рекламы;
• быстрое решение возникающих вопросов на общих собраниях путем голосования;
• финансовая прозрачность: в любой момент каждый из жильцов и членов товарищества имеет право ознакомиться с движением денег, расходом средств;
• платить нужно только за действительно необходимые услуги, а не те, что навязывает управляющая компания или вносит в оплату по умолчанию, следовательно, это существенно сократит оплату коммунальных;
• самостоятельный выбор подрядчиков.

При создании ТСЖ ответственность за сохранность общедомового имущества ложится на каждого жильца, также как и за результаты принятых ими решений по обустройству и обслуживанию жилого дома. Одним из важных является возможность уменьшения размера коммунальных платежей. Грамотный управленец может ощутимо снизить плату по квартплате за счет получения товариществом прибыли, например, предоставив нежилую площадь под аренды.

Товарищество собственников жилья имеет и свои недостатки. В каждом объединении существует группа активистов, но никто не даст гарантий, что это грамотные и компетентные люди. Излишняя инициативность и неспособность разобраться в возникшем вопросе, вести дела должным образом.

У товарищества довольно небольшой собственный капитал, при помощи которого сложно расплатиться с возникшими задолженностями. И это может стать существенной проблемой ТСЖ, когда придется срочно рассчитываться с подрядчиками. Помимо этого, выполнение некоторых разовых работ для объединения может обойтись дороже, чем для той же УК, потому как заинтересованность в одиночных заказах у многих фирм минимальная.

Бухгалтер в жилкооперативе – это финансовый работник, основной задачей которого является организация финансовой деятельности ЖСК в соответствии с принятой в кооперативе учётной политикой.

В ходе своей деятельности бухгалтерский работник должен руководствоваться:

• Жилищным кодексом.
• Налоговым законодательством.
• Методами ведения строгой финансовой отчётности.
• Хозяйственной политикой жилищной структуры.
• Положениями устава.

Финансовый сотрудник является лицом, подотчётным председателю правления жилкооператива и ежегодной конференции его пайщиков, а также ревизионной комиссии, по требованию которой бухгалтерия представляет к проверке все финансовые документы жилищной структуры (п. 4 ст. 120 ЖК РФ).

Работники бухгалтерии могут назначаться как из числа пайщиков, так и со стороны.

Главным критерием при назначении таких сотрудников является знание правил финансового документооборота и специфики перераспределения и учёта средств в жилищном кооперативе.

Должностная инструкция

С привлекаемым для осуществления финансового учета сотрудником заключается трудовой договор, а деятельность сотрудника регулируется должностной инструкцией. Это официальный документ, в котором прописаны:

Общие положения содержат сведения о субординации в бухгалтерском отделе, условия замещения должностей, а также нормативные документы и законодательные акты, на основе которых составлена инструкция.

К обязанностям главного бухгалтера ЖСК относятся:

1. Контроль над фиксацией доходной и расходной части бюджета жилкооператива.
2. Ежеквартальный анализ финансовой деятельности жилищной структуры.
3. Формирование прогнозов по наполняемости смет.
4. Формирование отчётов для контролирующих органов.
5. Ведение бухгалтерской документации (листов учёта, журналов, приходных книг и т.д.).
6. Проведение и оформление инвентаризации.
7. Соблюдение норм платёжной дисциплины.

Работники бухгалтерии несут материальную ответственность перед правлением и пайщиками жилкооператива в размере своей заработной платы, а при нарушении имущественных прав третьих лиц или растрате средств могут привлекаться к уголовной ответственности и отвечать всем личным имуществом.

Бухучёт в ЖСК

Бухгалтерский учёт в жилкооперативах подразумевает деятельность правления и сотрудников бухгалтерии, направленную на фиксацию осуществляемых финансовых операций, а также ведение журналов, предусмотренных учётной политикой компании.

Бухучёт в жилищном кооперативе имеет следующие составляющие:

1. Запись проводок для совершаемых операций.
2. Формирование платёжных квитанций для членов и не членов жилкооператива.
3. Фиксация оплаты счетов подрядных организаций.
4. Распределение средств между внутренними фондами и расчётным счётом в банке.

Ведение бухучёта осуществляется в журналах жилкооператива, предназначенных для записи финансовых операций и подлежащих хранению после окончания заполнения в течение трёх лет.

К журналам бухучёта относятся:

• Приходно-расходная книга.
• Журнал учёта квитанций.
• Зарплатный журнал.
• Книга отчётов.
• Списки внебюджетных поступлений.
• Списки должников.

Особенности бухучёта в кооперативе зависят от количества пайщиков, количества обслуживаемых собственников, не являющихся членами кооператива, а также внутренними особенностями.

Справка. Важнейшей частью бухучёта являются финансовые проводки операций.

Проводки

Под проводками (или контировками) понимается запись финансовых операций, осуществляемых в жилкооперативе, в соответствии с правилами строгой отчётности, установленными Приказом Минфина № 94н .

Данный приказ устанавливает соответствие между приходными и расходными операциями и номерами субсчетов, присваиваемых каждой операции в приходно-расходной книге.

Каждой операции соответствует свой номер субсчёта по дебету и кредиту. К типичным проводкам, используемым в жилищном кооперативе, относятся:

1. Задолженность пайщиков по взносам – Д 76 и К 86.
2. Задолженность по платежам жильцов, не являющихся пайщиками ЖСК – Д62 и К 90.
3. Учёт расходов на содержание общих помещений – Д 26 и К 69-71.
4. Оплата работ сторонних компаний – Д 26 и К 60.
5. Реформирование баланса – Д 99 и К 84.
6. Запись расходов на ремонтные работы – Д 96 и К 60.
7. Оформление расходов на обслуживание имущества жильцов кооперативных домов, вышедших из организации – Д 90 и К 20.
8. Расходы на обслуживание банковского расчётного счёта – Д 90 и К 51.
9. Создание фонда ремонта – Д 86 и К 96.

Для ряда операций бухгалтеру следует использовать сложные контировки, Например, когда доходы от аренды недвижимости переводятся в целевые расходы и только потом зачисляются на баланс кооператива.

Доход

Весь финансовый баланс жилкооператива делится на две части:

Все поступающие на баланс доходы ЖСК считаются материальным активом жилищной структуры и подлежат налогообложению. К доходам в жилкооперативах принято относить:

1. Членские взносы пайщиков.
2. Прибыль от хозяйственной деятельности.
3. Спонсорские поступления.
4. Благотворительная помощь.
5. Субсидии из местного бюджета.
6. Проценты по ценным бумагам.
7. Пени и штрафы, оплачиваемые владельцами помещений за просрочку взносов.

В зависимости от налоговой политики кооператива некоторые доходы могут не учитываться в активной части баланса .

Например, при упрощённой системе налоговых расчётов прибыль от хозяйственной деятельности может считаться целевыми средствами, направляемыми на уставные цели, и потому не подлежать налогообложению.

Чтобы отметить прибыль, полученную от хозяйственной деятельности жилкооператива (аренда помещений, рекламных мест и т.д.) в качестве целевых средств, не облагаемых налогом при УСН, необходимо к такой прибыли применить проводки Д 84 и К 86.

Вопросы финансового учёта в управляющей компании

Управляющие компании, привлекаемые различными жилищными структурами (товариществами, кооперативами и т.д.) для организации обслуживания общей недвижимости жильцов (членов ТСЖ или пайщиков), осуществляют бухгалтерский учёт финансов в качестве некоммерческих организаций.

Особенности учёта в управляющих организациях зависят от выбора системы налогообложения и учётной политики.

Налогообложение может осуществляться:

• По стандартной системе.
• По упрощённой системе.

Стандартный способ налогоначисления подразумевает обложение налогами всех доходов УК по ставке 13 процентов, а при упрощённой системе налоги начисляются на часть доходов, оставшуюся после вычета расходов. При этом необходимо учитывать, что движимое имущество, находящееся на балансе УК (снегоуборочные машины, оборудование и т.д.) не подлежит налогообложению только при УСН.

Учетная политика УК оформляется в качестве отдельного документа, который утверждается общим собранием членов жилищной организации. Данный документ должен содержать следующие сведения:

1. О способе налогообложения.
2. О периодичности формирования отчётов перед ревизором и общим собранием.
3. О способе учёта основных средств и нематериальной части актива.
4. О форме и внутренних регистрах бухучёта.
5. Рабочий план счетов, используемых при записи контировок.

Периодичность формирования финансовой отчётности бухгалтерских работников ЖСК, ТСЖ и ЖКХ определяется уставом организации, но не может проводиться реже одного раза в год (ч. 1 п. 3 ст. 120 ЖК РФ).

Итак, бухгалтер жилищного кооператива осуществляет учёт всех финансовых операций в организации и отчитывается о своей деятельности перед правлением, ревизором и пайщиками. Для этого он должен обладать достаточным опытом.

Чтобы усилить контроль над бухгалтерией в кооперативе, обязанности по учёту распределяются между несколькими сотрудниками , с каждым из которых подписывается договор о материальной ответственности.

• О Программе поддержки и развития товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов в городе Москве на 2007-2009 годы и задании на 2010 год СКАЧАТЬ

Товарищество собственников жилья (ТСЖ)

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) - самый эффективный, с точки зрения защиты прав и интересов собственников помещений в многоквартирном доме, способ управления многоквартирным домом, позволяющий повысить комфортность проживания граждан. Многие москвичи уже сделали свой выбор в пользу данного способа управления многоквартирным домом.

Однако практическая деятельность всегда вызывает большое количество вопросов. Мы постарались дать ответы на вопросы о ТСЖ, возникающие у прогрессивных хозяев - собственников помещений в многоквартирном доме.

Что такое товарищество собственников жилья?

Товарищество собственников жилья или сокращенно ТСЖ - некоммерческая организация, объединение собственников помещений (квартир и нежилых) для совместного управления многоквартирным домом и решения вопросов владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

Что такое управление многоквартирным домом?

1) обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан;

2) обеспечение надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг;

3) обеспечение решения вопросов пользования общим имуществом.

Как создать ТСЖ?

Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений (квартир и нежилых) большинством голосов от общего числа голосов всех собственников помещений.

Также на данном собрании необходимо принять решение о передаче дома в управление созданному ТСЖ.

S кв. или н/п

D = ----------------- , где

S кв. или н/п - общая площадь квартиры или нежилого помещения (без учета балконов и лоджий), находящегося в собственности какого-либо лица или государства.

S общ. - сумма площадей всех квартир и нежилых помещений, находящихся в собственности какого-либо лица или государства.

Кто может быть членом ТСЖ?

Членом ТСЖ может быть любой гражданин, юридическое лицо, являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме, а также уполномоченные государственные органы (представителем собственника порода Москвы в отношении жилых помещений является Департамент жилищной политики и жилищного фонда (Управления Департамента в административных округах), в отношении нежилых - Департамент имущества города Москвы).

Собственники помещений, которые вступили в члены ТСЖ должны составлять большинство, иначе ТСЖ подлежит ликвидации по решению общего собрания собственников.

Как стать членом ТСЖ и выйти из членов ТСЖ?

Членство в ТСЖ добровольное, возникает на основании заявления собственника помещения. Прекращается членство в ТСЖ также путем подачи собственником помещения заявления.

Что делать, если собственник не хочет вступать в члены ТСЖ?

Собственник помещения, не желающий вступать в члены ТСЖ, заключает с товариществом договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. В дальнейшем все отношения между ними строятся на основании данного договора.

Члены ТСЖ с товариществом договоров не заключают, так как они подчиняются уставу ТСЖ и решениям общего собрания членов ТСЖ.

Вырастет ли в связи с созданием ТСЖ размер платы за жилищно-коммунальные услуги?

Нет, не вырастет. Тарифы на коммунальные услуги устанавливаются Правительством Москвы и не могут быть изменены. Размер платы за содержание и ремонт (ранее - техобслуживание) устанавливается на общем собрании членов ТСЖ. Кроме того, ТСЖ получают из бюджета города средства на содержание и ремонт жилищного фонда в многоквартирных домах, что позволяет нанимателям жилых помещений и собственникам, имеющим единственное жилое помещение и постоянно зарегистрированным (прописанным) в нем, оплачивать жилищно-коммунальные услуги по ставкам, установленным Правительством Москвы.

Как решается вопрос с капитальным ремонтом домов, в которых жители решили создать ТСЖ?

Дома, в которых созданы или создаются ТСЖ в первоочередном порядке включаются в программу проведения капитального ремонта за счет бюджета города.

На общем собрании членов ТСЖ может быть принято решение о создании фонда капитального ремонта, в который город Москва, как собственник жилых и нежилых помещений, также будет обязан перечислять денежные средства согласно принятым на общем собрании решениям.

Обязано ли ТСЖ самостоятельно управлять домом или может нанять профессиональную управляющую организацию?

ТСЖ вправе определить любую форму управления домом:

1. Самостоятельно выполнять функции управляющей и обслуживающей эксплуатирующей организации (создав собственное домоуправление), нанимая работников и заключая прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями.

2. Самостоятельно выполнять функции управляющей организации, передавая по договору о содержании и ремонте общего имущества функции технического обслуживания и эксплуатации домом выбранной товариществом эксплуатирующей организации.

3. Передача всех функций управления профессиональной управляющей организации, заключив с ней договор управления и осуществляя только контроль за ее работой.

Возможны иные схемы.

Вопросы изменения схемы управления необязательно решать на общем собрании членов ТСЖ, они могут быть решены правлением товарищества.

Как ТСЖ могут собирать плату за жилищно-коммунальные услуги с нанимателей и собственников квартир?

Плата за жилищно-коммунальные услуги от пользователей (нанимателей, арендаторов) и собственников квартир и нежилых помещений, бюджетные средства на данные цели поступают непосредственно на счет ТСЖ, если товарищество не заключило договор управления с другой организацией, по условиям которого передало ей функции по проведению расчетов за жилищно-коммунальные услуги. Собственники помещений перечисляют плату за жилищно-коммунальные услуги на счет ТСЖ независимо от членства в товариществе.

Как решается вопрос с земельными участками под домами, в которых жители решили создать ТСЖ?

Передача земельных участков в общую долевую собственность собственников помещений осуществляется в несколько этапов. Сначала собственники помещений на своем общем собрании принимают решение о формировании земельного участка и выбирают лицо, которое от их имени подаст заявку в Департамент земельных ресурсов города Москвы. Таким лицом может быть и председатель правления ТСЖ. Затем на основании указанного заявления проводится межевание квартала, в котором расположен многоквартирный дом. Заканчивается процедура формирования земельного участка и передача его в собственность собственникам помещений выдачей уполномоченному лицу кадастрового плана земельного участка, которому должен быть присвоен кадастровый номер.

Кварталы, где расположены дома, в которых созданы ТСЖ, в приоритетном порядке включаются в планы межевания с целью формирования земельного участка.

Для работы ТСЖ необходимы нежилые помещения. Как решается этот вопрос?

ТСЖ имеет право на аренду по минимальной ставке арендной платы тех городских нежилых помещений, которые не сданы в аренду иным организациям.

Если в доме нет нежилых помещений или они уже сданы в аренду, то при наличии в доме свободной городской квартиры на первом этаже она может быть переведена в нежилой фонд и передана ТСЖ в аренду по минимальной ставке арендной платы.

Кроме того, в домах ТСЖ в первоочередном порядке будет проводится работа по выявлению помещений, которые являются общим имуществом (например - подвалы), но используются без согласия собственников, для их возврата их в общую долевую собственность всех собственников помещений в доме.

Может ли ТСЖ управлять несколькими домами или только одним?

ТСЖ может управлять и одним домом, и несколькими. Управление несколькими домами более эффективно и экономически выгодно.

Может ли ТСЖ получать дополнительные доходы?

Также ТСЖ вправе проводить реконструкцию дома, в том числе с его расширением и надстройкой. Полученные таким образом площади могут быть использованы ТСЖ для получения дополнительного дохода.

Кто управляет ТСЖ?

Органами управления ТСЖ являются:

1. Общее собрание членов ТСЖ - высший орган управления, который решает все важнейшие вопросы жизнедеятельности дома.

Общее собрание, в том числе, рассматривает жалобы на председателя правления и правление ТСЖ.

2. Правление ТСЖ, которое избирает из своего состава председателя - решает текущие вопросы.

Правление ТСЖ избирается из числа членов ТСЖ не более чем на два года. Правление ТСЖ ежегодно обязано отчитываться перед общим собранием членов ТСЖ.

Также в ТСЖ создается контролирующий орган - ревизионная комиссия, или, если такую комиссию создать невозможно или не требуется, выбирается ревизор. Комиссия (ревизор), также как и правление ТСЖ, избирается на два года. Комиссия (ревизор) ежегодно докладывают общему собранию членов ТСЖ о состоянии дел в товариществе.

Какие полномочия имеет председатель правления ТСЖ?

Председатель правления ТСЖ выступает от лица ТСЖ во взаимоотношениях с обслуживающими, ресурсоснабжающими организациями, судебными органами, органами власти и с любыми иными лицами. Он подписывает от имени ТСЖ договоры и платежные документы, которые не требуют одобрения правления ТСЖ или общего собрания членов ТСЖ. Выполняет иные функции, которые предусмотрены Жилищным кодексом РФ и уставом ТСЖ.

Переходит ли право собственности на дом созданному ТСЖ?

Нет. Помимо квартир и нежилых помещений каждому собственнику принадлежит и определенная доля в общем имуществе дома (лестницы, чердака, подвала, лифта, коммуникаций и так далее). Поэтому ясно, что независимо от того, создано ли в доме ТСЖ или нет, дом находится в собственности собственников помещений в нем. Поэтому к таким домом неприменим термин <балансодержатель>, и сам дом передается ТСЖ не на <баланс> или в собственность, а в управление.

Какое имущество принадлежит ТСЖ?

ТСЖ принадлежат финансовые средства (как от жителей, так и из бюджета), которые поступили на его счет для оплаты жилищно-коммунальных услуг, иных услуг; движимое имущество (хозяйственный инвентарь, средства малой механизации и тому подобное); иное имущество, в том числе нежилые помещения (если они имеются).

Если ТСЖ обанкротится, могут ли быть проданы квартиры собственников за долги ТСЖ?

Нет. Собственники помещений не отвечают по долгам ТСЖ, также как и ТСЖ не отвечает по долгам собственников помещений. То есть, если ТСЖ подпадает под процедуру банкротства, взыскание может быть наложено только на имеющееся у него имущество. Имущество собственников жилых и нежилых помещений остается неприкосновенным.

На какой срок создается ТСЖ и могут ли собственники его ликвидировать?

ТСЖ создается без ограничения срока. Товарищество действует до того момента, пока собственники помещений не решат его ликвидировать или изменить способ управления. Изменение способа управления может произойти и без ликвидации ТСЖ.

Можно ли создавать ТСЖ в домах-новостройках, когда права собственности еще не оформлены?

Да, можно. Будущими собственниками помещений может быть создано ТСЖ в соответствии с общими правилами, за исключением одной особенности: при голосовании собственники как правило подтверждают свои права свидетельством о праве собственности, а будущие собственники - документом о приобретении квартиры (договор соинвестирования, купли-продажи и др.).

Инженерное оборудование дома;

Если в доме имеются квартиры, находящиеся в городской собственности, Правительство Москвы уплачивает за нанимателей этих квартир страховой взнос по договору страхования соразмерно доле города Москвы в праве на общее имущество в данном доме.

Существует несколько основных форм управления многоквартирным домом, определяемых Жилищным Кодексом:

Имея свои сильные и слабые стороны, эти формы управления МКД дают возможность выбрать наиболее подходящий вариант для каждого отдельного случая.

Переход из одной формы управления в другую

Согласно жилищному кодексу РФ, управление многоквартирным домом осуществляется коллективом собственников жилых помещений.

Важно! Форма управления домом выбирается коллективно и может быть изменена в любой момент в результате принятия коллективного решения по этому поводу.

Для осуществления перехода от совета дома к ТСЖ необходимо:

1. Организовать собрание собственников жилья. В рамках текущей схемы управления это не должно составить труда, особенно если инициатором является кто-то из действующего совета дома.
2. Вынести на обсуждение вопрос о переходе к ТСЖ. Для осуществления регистрации юр. лица необходимо заручиться поддержкой более половины собственников жилья.
3. Если согласие достигнуто, необходимо подготовить пакет документов для подачи в налоговый орган.
4. После успешной подачи документов остаётся только дождаться регистрации и переход завершён.

Список документов, необходимых для регистрации ТСЖ:

На этом процедура перехода от совета к ТСЖ заканчивается.

Из УК в ТСЖ

Немного иначе выглядит процесс смены формы управления при изначальном наличии управляющей компании, от услуг которой необходимо отказаться.

Справка! Чтобы отказаться от услуг управляющей компании и создать свое ТСЖ, такое решение должно быть утверждено на очередном собрании собственников. На нем же, устанавливается дата, с наступлением которой управление домом переходит от УК к ТСЖ.

До наступления этой даты, УК обязана продолжать обслуживать дом и выполнять свои функции в полном объёме, а после — передать все касающиеся управления документы в распоряжение ТСЖ. Порядок и список подаваемых для регистрации ТСЖ документов в сравнении с первым вариантом не меняется.

Таким образом, современное жилищное законодательство даёт собственникам право самостоятельного выбора наилучшего варианта управления их недвижимостью. Выбирайте с умом и помните: каждый сам несёт ответственность за своё благополучие.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Товарищество собственников жилья (установленная аббревиатура - ТСЖ) представляет собой некое объединения собственников жилых помещений с целью совместного управления общим имуществом, а также для обеспечения доступного и качественного оказания жилищно-коммунальных услуг. Как правило, физические лица, владельцы нежилых помещений прибегают к такого рода объединениям с целью оптимизации расходов на отопление, обслуживание придомовой территории, вывоз отходов и другие услуги, а также с целью избежать злоупотреблений со стороны управляющих организаций.

Жилищно-строительный кооператив (сокращенно ЖСК) — это объединение физических лиц или организаций, с целью аккумулирования денежных средств на строительство жилых помещений с последующей эксплуатацией управлением. Основным существенным отличием данных форм организации граждан является то, что в состав ТСЖ входят исключительно зарегистрированные в установленном законом порядке собственники жилых помещений, а членами ЖСК являются физические либо юридические лица, которые до момента приобретения статуса собственников выплачивают определенные паи в кооперативе.

Наименование услуги	Перечень услуг	Стоимость услуг и срок исполнения	Дополнительные расходы
Регистрация ТСЖ/ ЖСК «Программа Максимум»	Исчерпывающая юридическая консультация Подготовка полного пакета учредительных документов Получение полного пакета документов в налоговой службе Получение информационного письма с кодами статистики Изготовление печати Уведомление налоговых органов и внебюджетных фондов об открытии расчетного счета в банке Получение извещений о постановке на учет в ПФР и ФСС	15 000 руб. Срок исполнения заказа 7 рабочих дней	Государственная пошлина - 4 000 руб. Нотариальные расходы 1 400 руб.

На первый взгляд, процедура регистрации ТСЖ или ЖСК ничем не отличается от процедуры регистрации коммерческой организации в виде хозяйственного общества, например, ООО и прочих организационно-правовых форм, но такая аналогия не соответствует действительности. ТСЖ, ЖСК - это, прежде всего, некоммерческие организации, создаваемые не с целью извлечения прибыли, а с целью удовлетворения основных потребностей граждан в адекватном управлении жилищным фондом, принадлежащим им на праве собственности либо с последующим оформлением недвижимости в статус собственности.

Согласно действующему законодательству, ЖСК - является некоммерческой организацией, основным видом деятельности которой является не извлечение прибыли, а достижение результата, в части удовлетворения потребностей граждан в жилье. Члены ЖСК - это лица, объединившиеся для строительства собственного жилья с дальнейшим хозяйственным управлением уже построенным домом. Кроме того, законодательно установлен минимальный порог членов данного объединения - 5 физических либо юридических лиц.

На сегодняшний день ТСЖ наиболее благоприятная и эффективная форма управления многоквартирным домом для граждан. Собственники помещений в доме выбирают из своего числа Правление ТСЖ и через него распоряжаются своими деньгами и управляют домом. ТСЖ заключает договоры с управляющей компанией либо напрямую с ресурс снабжающими организациями (газ, электричество, вода, вывоз отходов и т.д.) по тарифам, установленным органами власти. Содержание и ремонт общего имущества ТСЖ может поручить по договору управляющей организации и лишь контролировать выполнение обязательств. Например: проверяют качество произведенного ремонта, работу клиринговых специалистов и т.д. Кроме того, члены ТСЖ могут контролировать все финансовые потоки и фактически произведенные расходы, что сводит к минимуму возможность завышения коммунальных тарифов и иных злоупотреблений в данной сфере.

Считается, что это наиболее удобный способ управления многоквартирным домом. Все вопросы решаются путем общего обсуждения, а именно: сколько тратить на ремонт подъезда, как распорядиться земельным участком, сколько откладывать на капитальный ремонт и т. д.

Создать ТСЖ могут не любые жители дома, а только собственники квартир конкретного жилого комплекса, другими словами арендаторы помещения, а также временно зарегистрированные на жилой площади граждане, правом вступления в ТСЖ не обладают. Для участия в общем собрании членов ТСЖ, собственник помещения в обязательном порядке должен предъявить правоустанавливающие документы на недвижимое помещение и документ удостоверяющий личность. В противном случае, до голосования он не допускается. При этом для создания ТСЖ не обязательно, чтобы все квартиры были заселены, достаточно, если будет заселена только их часть. Важно, чтобы граждане, создающие ТСЖ, владели больше 50% площадей в доме. В противном случае решение о создании ТСЖ будет неправомочно (незаконно), в связи с отсутствием установленного законом кворума.

Существует мнение, что во всех домах-новостройках ТСЖ уже созданы, но это не так. Иногда ТСЖ путают с управляющими компаниями, поскольку и те, и другие занимаются управлением домом, однако это две разные структуры. ТСЖ может нанять управляющую компанию для обслуживания дома, а может само напрямую заключать договора с организациями, предоставляющими ресурсы и оказывающими услуги. Также жители дома могут нанять управляющую компанию без создания ТСЖ, на общем собрании собственников жилья. Как правило, в новостройках управляющая компания уже существует, поскольку она первоначально определяется либо государственными подрядчиками, либо частными застройщиками.

Для создания ТСЖ достаточно и двух человек, однако, на практике это почти невозможно. Для создания ТСЖ необходимо более половины голосов всех собственников. Голоса распределяются в соответствии с размером собственности, т.е. чем больше метраж жилого помещения, тем больше голосов на собрании. Поэтому сложно предположить ситуацию, когда у двух человек в многоквартирном доме было больше площади, чем у всех остальных жильцов. Другое дело, что площадь может быть еще и муниципальной, неприватизированной. В таком случае, вне зависимости от того, кто живет в квартире, в собраниях вместо него будет принимать участие реальный собственник, т.е. орган местного самоуправления.

Необходимо помнить, что в соответствии со ст. 136 Жилищного кодекса РФ, в многоквартирном жилом доме может быть создано только одно ТСЖ. Это означает, что соседям очень важно договориться между собой о дальнейшем обслуживании совместной собственности, что в дальнейшем избавит от проблем завышением коммунальных тарифов и иными правонарушениям в данной области. Как правило, вопрос создания ТСЖ начинается с коллективного обсуждения данного вопроса и выбора инициативной группы, которая готовит опросные бюллетени и уведомления всем жильцам многоквартирного дома. Кроме того, на подготовке к проведению общего собрания членов могут обсуждаться вопросы заочного голосования по заранее предоставляемым бланкам.

Специалисты Правового центра оказывают полный перечень услуг по регистрации ТСЖ и ЖСК. В рамках заключаемого договора наши клиенты получают квалифицированную юридическую консультацию по вопросам, связанным с созданием данных форм некоммерческих организаций. Полный комплект документов необходимых для создания Товарищества собственников жилья либо Жилищно-строительного кооператива включает в себя:

• Заявление о государственной регистрации юридического лица при создании, законодательно установленной формы
• Протокол общего собрания членов ТСЖ, ЖСК
• Протокол об избрании правления и председателя ТСЖ, ЖСК (эти два момента можно совместить в один протокол)
• Устав ТСЖ, ЖСК

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ:

Обязательно ли регистрировать ТСЖ и в какой государственный орган необходимо обращаться?

Решение о необходимости создания ТСЖ относиться к волеизъявлению самих собственников нежилых помещений. В случае, если большинством будет принято решение об открытии ТСЖ, необходимо в обязательном порядке осуществить государственную регистрацию товарищества в территориальных налоговых органах. До момента официальной государственной регистрации и внесения ТСЖ в единый государственный реестр, товарищество считается не созданным. Соответственно, любая деятельность граждан в рамках незарегистрированного ТСЖ будет принято незаконной.